Главная > Юриспруденция > Право принадлежности на квартиру и жилой дом  



 

 

Право принадлежности на квартиру и жилой дом

 

МПС

Сибирский институт Путей Сообщения

Кафедра права

Право принадлежности на квартиру и жилой дом

Курсовая работа

Выполнила:

Студентка гр. Юп-311

Айурманцева А.В.

Проверила:

Быковская Е.А.

2001


Содержание:

Введение стр.3
Глава 1. Право принадлежности стр.4
1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права принадлежности

стр.5-11
1.1.1Приватизация коммунальных квартир стр.12-13
1.1.2. Прекращение бесплатной приватизации жилья стр.14
1.2.Право принадлежности на квартиры в домах ЖСК и ЖК стр.15-16
1.3.Право принадлежности на квартиры юридических лиц стр.16-18
1.4.Кондоминиумы стр.18-22
1.5.Наследование квартиры стр.22-23
1.6.Права принадлежности на жилой дом стр.23-27
1.6.1. Прекращение права принадлежности на жилой дом стр.27-
30
Глава 2.Риэлторская деятельность стр.31-33
Заключение стр.34
перечень нормативных актов и литературы стр.35

Введение


Недвижимость в России - бесценный капитал, дарованный природой, созданный трудом, предшествующих поколений людей, живших и живущих на русской земле. Гражданское Общество заинтересовано в сокращении и приумножении народного достояния. Право принадлежности на недвижимое имущество регулируется различными отраслями права. В собственной работе я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного права. Тема, которую я рассматриваю в данной работе, на сегодняшний день совсем актуальна. Хотелось бы остановиться на составных частях работы. Первая глава посвещена главным вопросам приобритения права принадлежности людей. Тут рассматриваются правовые аспекты приватизации квартир, находящихся в гос и городской принадлежности, коммунальных квартир, а также дается прогностическая версия, что будет с приватизацией в будущем. В данной же главе исследуются особенности права принадлежности жк, жск, юридических лиц, а также приобретение и прекращение этого права на жилой дом. Глава вторая является собственного рода попыткой автора изложить свое мировоззрение на тему риэлторской деятельности на основании полученного опыта в процессе работы в одном из агенств недвижимости в городе Новосибирске.

Глава 1. Право принадлежности

Статика отношений принадлежности выражается во владении, значащим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, её “закрепленность” за индивидумами либо их обществами. Использование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи нужных параметров методом её производительного либо личного непроизводственного потребления.
Распоряжение значит совершение в отношении действий и других актов, определяющих её судьбу, вплоть до отчуждения либо ликвидирования вещи. В использовании и распоряжении отражается динамика отношении принадлежности.
В субъективном смысле, содержание права принадлежности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные способности поведения собственника, по владению, использованию и распоряжению вещью. Содержание права принадлежности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и возможности, как нужные и достаточные условия воплощения им указанного права.
Право принадлежности, как субъективное право - это юридически богатая и закрепленная за собственником возможность владеть, воспользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таковым имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Как правовой институт, то есть в объективном смысле, право принадлежности определяется как совокупность норм права, регулирующих дела по владению, использованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью только в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таковой вещью.

1.1.Приватизация - важнейшее основание возникновения права принадлежности

В согласовании со ст. 1 Закона «О приватизации - жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г[1], под приватизацией жилья

понимается бесплатная передача в собственность людей на

добровольной базе занимаемых ими жилых помещений в

государственном и городском - жилищных фондах, а для

людей, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация жилья осуществляется, на базе следующих

принципов: граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими жилых помещений, в государственном и городском жилищных фондах только добровольно;

владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, воспользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду, совершать другие сделки, не противоречащие закону; каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и городского жилищных фондов один раз; на переходный к рыночным отношениям период для людей, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется работающий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями; сервис и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации; оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, делается их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и городского жилищных фондов.
Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и городской фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам принадлежности: гос, городской, частной и публичной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением принадлежности может находиться как в гос, так и городской принадлежности и, следовательно, подлежит приватизации в согласовании с законодательством.
С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных компаний, имеющих на собственном балансе жилищный фонд, в иную форму принадлежности или при их ликвидации стали возникать сложные ситуации.
часто владельцы домов запрещали жителям приватизировать занимаемые ими квартиры или вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.
чтоб в дальнейшем такового не происходило, новая редакция ст. 18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 декабря 1993 г[2]. устанавливает, что при переходе государственных либо городских компаний, учреждений в иную форму принадлежности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении компаний, организаций либо оперативном управлении учреждений, обязан быть передан в хозяйственное ведение либо оперативное управление правопреемников этих компаний, учреждений (если они определены), других юридических лиц или в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.
В согласовании с Указом Президента РФ «Об использовании объектов социально- культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых компаний, находящихся в федеральной (гос) собственности» от 10 января
1993 г.[3], Не могут быть включены в состав приватизируемого имущества компании жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения компаний и организаций.
особенные трудности вызывает приватизация жилищного фонда Министерства обороны, в особенности когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизировать свое жилье, так как оно относится к категории гос принадлежности. Но после приватизации при отъезде он вправе реализовать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образованию дефицита жилплощади в гарнизоне таковым методом.
При приватизации квартиры в заявлении нужно указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей либо можно отрешиться в пользу одного из членов семьи.
Вопрос о том, получают ли граждане жилье в совместную либо долевую собственность, решается лишь самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка использования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) допускается неравное использование жилыми помещениями в силу соглашения меж всеми проживающими (к примеру, один занимает огромную комнату, другой — меньшую).
Если согласие на неравное использование жилыми помещениями не было заблаговременно достигнуто, использование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей принадлежности предполагаются равными.
до этого при приватизации квартир родители были вправе вписать в контракт о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного либо нескольких либо вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. Но в настоящее время ч. 2 Ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В контракт передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право использования данным жилым помещением и проживающие вместе с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, либо несовершеннолетние, проживающие раздельно от указанных лиц, но не утратившие права использования данным жилым помещением».
До принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении
Пленума Верховного Суда русской Федерации «О неких вопросах внедрения судами Закона русской Федерации «О приватизации жилищного фонда в русской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмечалось, что несовершеннолетние лица, проживающие вместе с нанимателем и являющиеся членами его семьи или бывшими членами семьи согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из контракта найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они вровень с совершеннолетними юзерами вправе стать участниками общей принадлежности на это помещение.
Законом РФ от 11 августа 1994 г. Были внесены конфигурации и дополнения в
Закон «О приватизации жилищного фонда в русской Федерации». В согласовании с этими переменами «для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками либо членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право использования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками.
Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) только несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских либо других воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка».
Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, или по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Отказ от роли в приватизации может быть осуществлен родителями
(усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Право принадлежности на обретенное жилье возникает с момента регистрации контракта в местной администрации.
Количество экземпляров контракта о передаче жилого дома либо квартиры в собственность людей определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае либо республике, разработанным и утвержденным подходящим органом местной администрации.
При передаче жилья в собственность людей при приватизации нотариального удостоверения не требуется и государственная пошлина не взимается. Контракт заключается в обычный письменной форме.
За оформление документов при приватизации взимается

плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся

оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.
Документами, подтверждающими право принадлежности на приватизированную квартиру, являются контракт о передаче квартиры в собственность и свидетельство о принадлежности.
контракт о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). конкретно с момента регистрации контракта закон описывает возникновение права принадлежности на приватизируемое жилое помещение и лишь после регистрации контракта граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, воспользоваться и распоряжаться жилищем.
Возможны варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была впору осуществлена только по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру. Формально квартиросъемщик не стал собственником квартиры.
но в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть много примеров, когда суды признают право принадлежности в таковых ситуациях. Более того, беря во внимание конкретные происшествия, суды признавали право принадлежности на квартиры даже в тех вариантах, когда квартиросъемщики погибли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.
В согласовании с п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О приватизации жилищного фонда в русской Федерации» от 24 августа 1993 г. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и нужные для этого документы, погиб до дизайна контракта на передачу жилья в собственность либо до регистрации такового контракта в соответствующем органе местной администрации, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения либо его части в наследственную массу нужно иметь в виду, что указанное событие само по себе не может служить основанием к "отказу в ублажении требования наследника. Так,
С. Предъявила иск к НПО «Энергомаш» о признании права принадлежности на однокомнатную квартиру в г. Химки, ссылаясь на то, что наниматель жилого помещения 3. в августе 1992 г. Подал заявление о приватизации занимаемой квартиры и завещал её ей. 24 Сентября 1992 г. 3. Погиб, не успев оформить контракт на передачу жилого помещения в собственность. Ответчик в приватизации квартиры наследнице 3. С. Отказал.
Решением народного суда, оставленного без конфигурации определением судебной коллегии Мособлсуда, в ублажении иска отказано. Но Президиум
Мособлсуда, рассмотрев дело, отменил указанные судебные постановления и указал, что ни народный трибунал, ни кассационная инстанция не учли при рассмотрении дела данного разъяснения Пленума Верховного Суда РФ.
контракт о приватизации жилого помещения может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу разных обстоятельств. К примеру, для пенсионеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность стают очень обременительными.
В остальных вариантах договоры о приватизации расторгают разведенные жены.
Являясь собственниками квартиры, они могут её разменять лишь по взаимному согласию. Если такового согласия нет, то трибунал не сумеет её разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право принадлежности одного из них. Если же квартира становится гос либо городской собственностью, трибунал правомочен это сделать.
но вынудить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.
Так, Ч. Обратился в трибунал с иском к ТОО «Дмитриевы горы» о передаче в собственность занимаемой им квартиры, которая была выделена Ч. Колхозом
«Большевик» (правопредшественник ТОО). Районный трибунал иск удовлетворил, ссылаясь на Указ Президента РФ «О мерах по усилению социальной защиты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего состава и рядового состава органов внутренних дел и членов их семей» от 2 ноября 1992 г.,[4] В согласовании с которым истец имел право, по мнению суда, получить в собственность занимаемую квартиру. Меж тем названный Указ, равно как и
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предугадывает безвозмездную передачу жилья в собственность лишь в домах государственного и городского жилищных фондов. В связи с этим вышестоящая судебная инстанция обоснованно отменила это решение.
Приватизация жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству либо колхозам). но предварительно этот вопрос обязан решаться на общем собрании членов колхоза либо работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.
Не следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого помещения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать государственное и городское жилье можно лишь один раз. Перед обменом собственной квартиры на городское жилье необходимо расторгнуть контракт о приватизации. Делается это через трибунал, и за одну лишь регистрацию расторжения контракта приватизации нужно уплатить значительную сумму.
Законом РФ «О внесении конфигураций и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г[5]. разрешена приватизация в домах — монументах истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, лишь после его проведения. Но в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его воплощение не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Совместно с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремонта на наиблежайшие годы.
В настоящее время в согласовании со ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилого фонда совхозов и остальных сельскохозяйственных компаний к ним приравненных.
Закон не дает чёткого определения, какие дома следует считать аварийными.
но по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.Д. К примеру, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.
Решение о признании жилого дома либо жилого помещения непригодными для неизменного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.
По общему правилу, при приватизации государственных компаний ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого компании, не приватизируются. Но, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новейшие квартиры. Процесс этот, к огорчению, затягивается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещает создавать такие деяния, как приватизация квартиры, прописка супруга на площадь супруги и т.Д.
В таковых вариантах, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения контракта и предоставления нового жилья.

1.1.1.Приватизация коммунальных квартир

Вопрос о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные квартиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.
В согласовании с общим правилом, установленным законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.
но, как сказано далее в законе, «собственники жилищного фонда либо уполномоченные ими органы, а также компании, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения1, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе воспринимать решения о приватизации жилых помещений либо коммунальных квартир».
таковым образом, решение этого вопроса передано на усмотрение конкретного собственника жилья либо его представителя, которые различаются в зависимости от формы принадлежности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной принадлежности, то соответствующее решение воспринимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведомствами, а если речь идет о гос принадлежности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.
Что касается коммунальных квартир, входящих в городской жилищный фонд, то решение о их приватизации могут воспринимать соответствующие городские органы власти.
Приватизировать можно также коммунальное жилье, принадлежащее компаниям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же правомочия, что и право принадлежности (владения, использования и распоряжения), но если право принадлежности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти правомочия производны от права принадлежности.
таковым образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения могут воспринимать без помощи других, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.
Приватизация коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами или в местную администрацию, или в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется контрактом меж администрацией и нанимателями. В нем обязано быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего использования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений обладают, пользуются и распоряжаются своими помещениями по. Своему усмотрению.
Особым образом решается вопрос в тех вариантах, когда в коммунальной квартире освобождается одна либо несколько комнат. В согласовании со ст. 46 ЖК РСФСР[6]:
1) если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемым иным нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его использование;
2) освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, обязано предоставляться проживающим в данной квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий;
3) при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого' помещения имеют остальные проживающие в данной квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека (12 кв. М.) Либо они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью.
Если на свободную жилую площадь в квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может быть продана покомнатно каждому претенденту или в совместную, или в долевую собственность под общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом городского жилья на базе исследования конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от местонахождения комнаты и свойства жилья.

При отсутствии в квартире претендентов на свободную комнату посреди жильцов последняя будет предоставлена иным гражданам по договору найма. После заселения комнаты при согласии всех жильцов приватизация может быть осуществлена.

1.1.2.Прекращение бесплатной приватизации жилья

Бесплатная приватизация жилья в России будет прекращена 1 января 2004 года.
Как сказал заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев, это предусмотрено проектом нового Жилищного кодекса, который готовит правительство РФ. Выступая на заседании трехсторонней комиссии по урегулированию социально-трудовых отношений, Пономарев заявил, что
"фактически все, кто хотел приватизировать свое жилье, уже сделал это". В итоге, по его словам, 63% людей в настоящее время уже проживают или в частном, или в приватизированном жилье. Тем не менее, продолжал
Пономарев, проект Жилищного кодекса предугадывает разные формы содействия со стороны страны гражданам, нуждающимся в получении жилья, в частности, выдачу им субсидий. Вводятся нормы общей жилой площади. По словам зампреда Госстроя, до конца 2001 года правительство совсем доработает этот проект Жилищного кодекса и направит его для утверждения в
Госдуму.[7]

Госстрой России выступает за прекращение с 2002 года бесплатной приватизации жилья. Это положение рассматривается как ключевой пункт жилищно-коммунальной реформы, которую готовит ведомство по поручению правительства.[8]
В Москве прекращение бесплатной приватизации жилья может наступить еще ранее, вопрос об ограничении приватизации квартир в столице столичная
Городская Дума разглядит в наиблежайшее время.
Ранее московские депутаты уже поднимали вопрос о прекращении бесплатной приватизации жилья в Москве сроком на два года, но президент Ельцин "не дал хода" этому законопроекту.
сейчас данный законопроект в масштабах всей страны намерен реанимировать
Госстрой, который действует по поручению правительства.
В случае, если правительство решится вынести этот законопроект в Думу, депутаты вполне могут его поддержать. "Кроме проправительственных фракций, автоматом поддерживающих Путина во всем, за ограничение приватизации проголосуют полторы сотни коммунистов".[9]
К настоящему времени в России неприватизированным остается около 40 процентов жилого фонда.

1.2.Право принадлежности на квартиры в домах ЖСК и ЖК

Свои потребности в жилье граждане могут удовлетворить, объединившись в ЖСК и ЖК. Первые образуются для стройки домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. ЖК создаются для приобретения у компаний, объединений, организаций и органов местной администрации новейших либо капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации. >КСК (ЖК) действуют на основании уставов, принятых общим собранием людей и зарегистрированных подходящим органом местной администрации.
В члены ЖСК (ЖК) могут быть приняты граждане, достигшие восемнадцати лет, нуждающиеся в улучшении жилищных уcловий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной либо нескольких комнат в согласовании с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения подходящим органом местной администрации и выдачи ордера.
Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права принадлежности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью.
Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им либо купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит только право владения, использования и в определенной степени распоряжения предоставленным ему помещением.
Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семей. Но в различие от контракта найма жилого помещения член семьи пайщика не владеет самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право использования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является погибель пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК (ЖК), сохраняют право использования данным помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного либо нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.
Следует, но, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в вариантах, если начальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов либо позже, когда паенакопление возросло при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и остальные члены семьи, проживающие вместе с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.
Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основаниях принять в ЖСК
(ЖК) нескольких наследников при наличии для каждого их них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего использования квартирой,
ЖСК (ЖК) выплачивает цена наследуемого пая либо доли его.
Продавая квартиру, член ЖСК получает её цена от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует только постольку, поскольку квартира остается в принадлежности ЖСК. Переход права принадлежности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий цена квартиры. Этого пая сейчас нет.
Обязательственного правоотношения меж ЖСК и его членом, возникающего из имущественного роли пайщика в разработке кооперативной принадлежности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право принадлежности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это цена квартиры, ставшей собственностью пайщика.[10]


1.4.Право принадлежности на квартиры юридических лиц

Право принадлежности на квартиру может появиться не толь-! ко у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут получать квартиры и другую недвижимость в жилищной сфере по всем вероятным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь разные гражданско-правовые сделки (договоры купли-реализации, мены, дарения и остальные сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и выполнения таковых сделок не различается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.
Право принадлежности у вновь образуемого юридического лица

на жилые помещения может появиться в тех вариантах, когда

один либо несколько учредителей передают принадлежащие им

на праве принадлежности квартиры в качестве доли в уставный,

капитал. В этом случае цена квартир оценивается самими

учредителями.

Наконец, право принадлежности на квартиру либо даже на целый

жилой дом может появиться у юридического лица в итоге

инвестирования в стройку (включающем долевое роль

в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридически

ми лицами посредством роли в долевом строительстве, то

традиционно заключается контракт о совместной деятельности. Этот

контракт заключается для заслуги общей хозяйственной

цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники

контракта могут создавать взносы средствами либо имуществом

или методом трудового роли. Жилой дом, построенный в

итоге совместной деятельности, является общей собственностью сторон контракта. Квартиры и другая недвижимость этого

дома распределяются меж участниками контракта пропорционально вложенным средствам.
Юридическое лицо может осуществлять стройку жилого дома без помощи других. Но поскольку жилой дом неразрывно связан с земельным участком, нужно или приобрести земельный участок в собственность, заключить контракт долгосрочной аренды на этот земельный участок или получить землю в использование.
Естественно, для хоть какого застройщика более желаемым вариантом является оформление права принадлежности на земельный участок, предназначенный для постройки.
Основанием для дизайна права принадлежности является не контракт, а заключение Департамента городского жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является
Регистрационное удостоверение на право принадлежности. Субъектами права на получение такового удостоверения являются как инвесторы, полностью построившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.
Право принадлежности инвестора возникает лишь после гос регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.
Правомерность указанного распоряжения вызывает определенные сомнения. В данном случае право принадлежности на жилой дом либо квартиру, построенных за счет средств инвестора, обязано возникать у этого инвестора конкретно, трансформируясь из права принадлежности на объект незавершенного стройки. Свидетельства, удостоверяющие это право, не обязаны носить правопорождающего характера, а обязаны оформлять уже имеющееся право.
Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств, предусмотренный распоряжением от 8 февраля 1993 г., Не может быть признан законным.
Под разрешительным порядком понимается таковой порядок, когда компетентный орган проверяет не лишь законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистрирующие органы такового права не имеют. В случае предъявления инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, должен её произвести и выдать соответствующий документ.
Вопрос о целесообразности признания прав за инвестором на объект стройки обязан решаться на стадии выделения земельного участка и подписания инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права принадлежности по мотивам нецелесообразности после завершения необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в объект.
В связи с этим содержание заключения Департамента городского жилья, о котором шла речь выше, может касаться, лишь законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью дизайна прав; принадлежности либо распределением меж инвесторами квартир. Вопросы распределения долей либо квартир решаются только по соглашению меж самими инвесторами.

1.5. кондоминиумы

Слово кондоминиум имеет глубочайшие исторические корешки. Сенат города Рима две с половиной тыщи лет тому назад употреблял это слово, оно в переводе значит "совместное владение". Существовали товарищества и у нас во времена нэпа, потом были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный фонд был переведен в собственность страны.
Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года русской власти все, в том числе и обитатели, к этому привыкли. Сложилась также определенная психология: правительство должно содержать дом, пусть и содержит.
С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой собственников жилья появился опять. И конкретно сами обитатели, обеспокоенные ухудшением технического состояния собственного жилья, стали находить и создавать разные формы домового самоуправления.[11]
Кондоминиум (совместное владение) - это неделимое домовладение, в котором в итоге сделки отчуждения - приватизации, купли-реализации, мены, дарения и т.Д. - Части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума - это появление общей долевой принадлежности сособственников кондоминиума.
Каждый собственник в кондоминиуме является собственником лишь собственной части
(доли) кондоминиума. Каждый собственник в кондоминиуме является налогоплательщиком налога на недвижимость, принадлежащей ему на праве принадлежности, то есть на свою часть кондоминиума. Поскольку кондоминиум является совокупностью собственников, то и налог на недвижимость на кондоминиум, как объект налогообложения, оплачивает совокупность налогоплательщиков.
В кондоминиуме как объекте недвижимости в жилищной сфере постоянно находятся интересы нескольких лиц, которые подлежат неизменной защите со стороны страны и ответственности страны за соблюдением их гражданских прав или прав юридических лиц. Поэтому таковой объект недвижимости не может оставаться без управления более одного месяца, чтобы не подвергать опасности жизнь и здоровье людей. Собственники в кондоминиуме вправе без помощи других выбрать метод управления своим кондоминиумом. Они вправе сделать товарищество собственников жилья как внутреннюю управляющую компанию или для контроля за наемным профессиональным управляющим. Они вправе выбрать внешнюю управляющую компанию, которая, правда, еще обязана согласиться с их выбором. Неизбрание собственниками в кондоминиуме метода управления в течение месяца значит, что право избрания наружной управляющей компании перешло к органам местной исполнительной власти, которая сама, без представления собственников, определит эту компанию.
Управляющая компания воспринимает всю документацию на кондоминиум на ответственное хранение. Ответственность заключается в заблокированном гарантийном взносе управляющей компании.
Бухгалтерская отчетность управляющей компании по каждому кондоминиуму обязана производиться отдельным балансом. На управляющую компанию может быть возложена обязанность по расчету налогооблагаемой базы налогоплательщиков в кондоминиуме.
С момента преобразования неделимого домовладения в кондоминиум начинает свою жизнь долевая собственность в объекте недвижимого имущества в жилищной сфере. Поскольку все либо практически все многоквартирные жилые дома в городах и поселках городского типа представляют собой кондоминиумы. То без ясного понимания того, что представляет собой долевая собственность, нереально никакое построение правоотношений ни страны с собственниками долевой принадлежности, ни собственников долевой принадлежности в кондоминиуме меж собой.
Управление реформирования жилищно-коммунального хозяйства Госстроя России в настоящее время ведет тяжелую, кропотливую работу по подготовке предложений по внесению дополнений и конфигураций в действующее русское законодательство для закрепления на законодательном уровне стройной системы правоотношений, основывающихся на принципе долевой принадлежности на объект недвижимого имущества в жилищной сфере. Квартиры, жилые дома наконец опускаются на землю. Говоря коротко - недвижимость становится недвижимостью.
Часть (доля) кондоминиума - часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в принадлежности одного собственника, которую нереально отделить от объекта в натуре и которая может существовать лишь в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое.
Часть (доля) кондоминиума состоит из трех составляющих:
1) В первую, определяющую составляющую треть, как правило, входит жилое помещение. В многоквартирных жилых домах могут быть расположены и нежилые помещения. В этом случае в первую составляющую треть может входить нежилое помещение. Эта треть выражена в квадратных метрах площади и в процентах к общей сумме площади всех помещений (жилых и нежилых) в кондоминиуме.
2) Вторая составляющая треть представляет собой долю в общей долевой принадлежности в здании (строении). Эта треть выражена в процентах, которые составляет данная доля в общей площади общей долевой принадлежности в здании
(строении), а также в квадратных метрах, приходящихся на эту долю.
3) Третья составляющая треть представляет собой долю в общей долевой принадлежности на земельный участок в нормативных размерах, выраженную в процентах данной доли к площади всего земельного участка, а также в квадратных метрах земли. Размер процентов каждой из составляющей трети одинаков и равен размеру процента самой части (доли) кондоминиума от всего кондоминиума как единицы. А вот число квадратных метров в каждой составляющей трети может быть различным, но в сумме все также составляет один и тот же процент от общего числа квадратных метров всего кондоминиума.
Собственник части (доли) кондоминиума хранит всю документацию на свою часть кондоминиума и несет бремя расходов по оформлению всех вносимых перепланировок и конфигураций в свое жилое либо нежилое помещение.
Собственник части (доли) кондоминиума несет бремя содержания принадлежащего ему недвижимого имущества и оплаты собственной части от получаемых кондоминиумом жилищно-коммунальных услуг.
Собственник части (доли) кондоминиума является налогоплательщиком налога на недвижимость. Расчет этого налога он может поручить управляющей компании.[12]
Статьей 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24 мая 1996г. Определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

одно здание, либо его часть, либо несколько зданий, в которых помещения принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зеленоватыми насаждениями и другими схожими объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых либо дачных домов с приусадебными участками либо без них, гаражей и остальных объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
При этом кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества может состоять из отдельной части строения размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от остальных частей строения вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть строения может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос данной блок-секции не нарушат целостности остальных частей строения, не входящих в состав данного кондоминиума.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат гос регистрации в согласовании с работающим законодательством с представлением паспорта домовладения.
В настоящее время в Москве фактически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Из 38747 жилых домов в 11736 собственники домовладений представляют 50% всей площади дома, в частной принадлежности находится любая вторая квартира (52,4%).
сейчас мысль управления жильем на базе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК, МЖК и образованных ТСЖ в остальных организационно-правовых формах. Неким ТСЖ (к примеру
"Эйдетике") удалось добиться реализации, предусмотренных законодательством правомочий. Имеется также массивная общественная поддержка действий органов власти в тех районах и округах города, где они активно способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
Сдерживают развитие данной формы самоорганизации обитателей отсутствие у людей опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, а также возможного роста коммунальных платежей для членов ТСЖ, недостаточное знание вопросов управления домовладением и территорией в установленных границах, а также экономическая и политическая нестабильность в обществе. По данным социологического опроса, проведенного в Москве, всего лишь 1,5 % нанимателей, 9,8 % собственников, 4,5 % работников ДЕЗ, ГРЭП знают, что такое ТСЖ. Подавляющее большая часть респондентов не верят в появление инициативы у обитателей и не ждут в скором будущем сотворения эффективно функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих работу коммунальных служб.[13]
Ситуация сейчас такая: более активные и информированные граждане, которые удачно занимаются делом, ждут от всех реорганизаций управления домом одних проблем.А малоимущие собственники боятся, что состоятельные члены товарищества потребуют от них в принудительном порядке платить еще больше, чем до сотворения ТСЖ. Но ведь есть механизм поддержки малоимущих членов товарищества (инвалидов, безработных и т.Д., Т.Е. Тех собственников, которые имеют доходы ниже прожиточного минимума) субсидиями города, округа. Нужно только постоянно напоминать о них людям.Часто людям непонятна ситуация, когда обитатели неких городских квартир выступают против сотворения ТСЖ. Кто в таком случае будет за них платить их долю на содержание и ремонт жилого дома? Члены товарищества боятся того, что это им придется делать из собственного кармана, что в ТСЖ будет господствовать уравниловка, из-за чего на них падут расходы тех, кто имеет огромные апартаменты, второе жилье, кто расточительно относится к воде, теплу, газу, электроэнергии, иным коммунальным услугам, кто своими действиями либо бездействием разрушает инженерные системы жилого строения либо наносит ему вред и т.П.

1.6.Наследование квартиры

Под наследованием понимается переход имущественных и неких личных неимущественных прав и обязанностей погибшего гражданина (наследодателя) к иным лицам в установленном законом порядке.
Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.
Наследование по закону имеет место: а) если наследодатель не составил завещания либо если его завещание в определенной части признано недействительным; б) если завещана лишь часть имущества либо завещание в определенной части признано недействительным; в этом случае не охваченная завещанием часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону; в) если наследники по завещанию погибли ранее наследодателя либо не приняли наследства.
Для таковых случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правопреемников, законодатель как бы восполняет волю наследодателя.
В согласовании со ст. 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признания наследников по закону. К наследникам первой очереди относятся дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) погибшего и его ребенок, родившийся после его погибели. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры погибшего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди, когда они не принимают наследство, а также в том случае, если все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждивении погибшего не менее одного года до его погибели.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Квартиры, обретенные в порядке наследования:
1) свидетельство о праве на наследство;
2) свидетельство о принадлежности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное согласие второго жена, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования либо была приобретена им до брака.

1.6.Права принадлежности на жилой дом


В согласовании с Законом «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г.[14] (Ст. 22) Застройщик имеет право на получение либо приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного стройки независимо от наличия у него другого жилого помещения
(недвижимости в жилищной сфере), в том числе и в остальных населенных пунктах в зонах предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов должны предоставить в использование, аренду собственность либо реализовать земельные участки для жилищного стройки в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения.
Земельный участок, отведенный под жилищное стройку, обязан быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления используются санкции, предусмотренные законодательством.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного стройки влечет за собой штрафные и другие санкции, предусмотренные законодательством.
стройку дома может осуществляться на участке ранее' снесенного жилого дома. Но в любом случае, независимо от оснований приобретения земельного участка, стройку обязано осуществляться в согласовании с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами.
Характеризуя понятие «застройщик», следует указать на то, что им может быть как физическое, так и юридическое лицо.
ГК РФ довольно подробно регламентирует вопросы, связанные с самовольной постройкой жилого дома. В согласовании со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой Дом, другое строение, сооружение либо другое недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и другими правовыми актами, или созданное без получения на это нужных разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право принадлежности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать остальные сделки.
В ряде случаев трибунал может узаконить самовольную постройку. Так, в частности, право принадлежности на самовольную постройку может быть признано трибуналом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право принадлежности на самовольную постройку может быть признано трибуналом также за лицом в принадлежности, пожизненном наследуемом владении, неизменном (бессрочном) использовании которого находится земельный участок, где осуществлена по(А тройка. В этом случае лицо, за которым признано право принадлежности на постройку, возмещает осуществившему её лиц| расходы на постройку в размере, определенным трибуналом (ч. 3 Ей 222 ГК РФ).
но право на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов остальных лиц или будет создавать опасность жизни и здоровью людей.
В этом случае самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом или за его счет.
По окончании стройки дома он подлежит приему особой приемочной комиссией. Собственником дома личный застройщик становится только после регистрации дома местной администрации. В согласовании со ст. 263 ГК собственник земельного участка может возводить на нем строения и сооружения и осуществлять их перестройку либо снос, разрешать стройку на собственном участке иным лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о назначении земельного участка.
Закон о принадлежности ввел принципиально новое основание возникновения права принадлежности на жилой дом. Речь идет так называемой приобретательной давности, о которой говорится в ст. 234 ГК.
В согласовании с указанной статьей гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к котором] относится и жилой дом, но добросовестно и открыто владею: им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право принадлежности на этот дом.
В данном случае речь идет о не имеющем правового основан фактическом владении имуществом в течение долгого срока. В таковых вариантах создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя обладатель и обращается с этим имуществом как со своим). задачка приобретательной давности и состоит в том, чтоб ликвидировать разрыв меж фактом и правилом.
Добросовестность фактического владельца заключается в его убеждении, что владение правомерно. Эта добросовестность обязана сохраняться на протяжении всего срока давности, а не лишь на момент поступления имущества во владение.
Открытость владения значит возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими подходящих сведений.
Поведение фактического владельца обязано соответствовать поведению собственника. Это означает, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы владел правом принадлежности (сдает в наем, в залог и т.Д.).
таковой самостоятельностью фактический добросовестный обладатель различается от титульного владельца (арендатора, хранителя и т.Д.), Который знает о производном характере собственного права на имущество, его зависимость от права собственника, ограниченность во времени. Поэтому титульные владельцы не могут стать собственниками по давности владения.
Следует также отметить, что для того чтоб появилось право принадлежности в итоге приобретательной давности, она обязана течь непрерывно в действиях установленного законом срока (в данном случае в течение пятнадцати лет.).
Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. Размер долей определяется в зависимости от трудового и денежного вклада обеих семей. При наличии спора гражданам следует обратиться в трибунал с иском о признании права принадлежности на часть
(долю).
Если один из совладельцев дома желает сделать пристройку к дому, то он обязан получить согласие остальных собственников. Это вытекает из правил ст.
246 и 247 ГК РФ, согласно которым владение, использование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех её участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права остальных (к примеру, затемнить помещения, сделать неловким подход и т.Д.).
В случае недостижения соглашения споры решаются трибуналом. Если участником общей долевой принадлежности будет увеличена нужная площадь методом пристройки, надстройки и т.Д. Свой счет и с соблюдением установленных правил, то по требованию доли в общей принадлежности на дом подлежат1 соответствующему изменению (ст. 245 ГК РФ). При взаимно: согласии совладельцы дома могут изменить размер долей методом нотариально удостоверенного соглашения. В случае погибели совладельцев такое соглашение может быть достигнуто наследниками. Судебным решением доли могут быть изменены, если будет удостоверено, что нужная площадь была увеличена правомерно (с согласия органов власти и совладельцев).
Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке использования обособленными помещениями дома, нотариально его удостоверить и зарегистрировать в местном органе власти. В этом случае оно будет обязательным не лишь для совладельцев, но и для тех лиц, которые потом могут приобрести части дома.
При судебном определении порядка использования жилым домом каждому собственнику по способности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве принадлежности. Но выделить помещения, адекватные долям в праве принадлежности, не постоянно может быть. В таком случае с того собственника, который получил большее по размеру помещение, взыскивается в пользу другого обусловленная контрактом плата за использование частью площади, превышающей его долю. Добровольное либо судебное распределение жилых помещений меж собственниками в различие от раздела не влечет прекращения права общей долевой принадлежности, а устанавливает только порядок использования им.
Участники общей долевой принадлежности на жилой дом в согласовании со ст.
250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки. Это право заключается в том, что торговец доли должен известить в письменной форме всех совладельцев дома о намерении реализовать её постороннему лицу с указанием цены и остальных условий. Если совладельцы откажутся от покупки либо не воспользуются своим правом на нее в течение месяца со дня извещения, торговец вправе реализовать свою долю хоть какому лицу. Хоть какое общее имущество (в том числе и дом) делятся только при условии, что это может быть без вреда его хозяйственному назначению. Верховный трибунал СССР постановлением от 31 июня
1981 г. Разъяснил, что раздел дома делается в том случае, когда долям участников общей принадлежности соответствуют изолированные части дома с отдельными входами или имеется техно возможность перестроить эти части так, чтоб они стали изолированными.
Дом, возведенный либо обретенный женами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для стройки дома, кто из них указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован дом.
Принадлежность жилого дома обоим супругам независимо от того, на кого из них он зарегистрирован, подтверждается данными, на базе которых можно установить факт приобретения дома во время брака. Это, в частности, свидетельства о регистрации и расторжении брака, договоры купли-реализации, мены, о возведении личного жилого дома и другие правоустанавливающие документы.
Если жилой дом был приобретен лицами, проживавшими вместе без регистрации брака, то спор о праве принадлежности на этот дом разрешается меж ними по нормам гражданского законодательства.

1.6.1. Прекращение права принадлежности на жилой дом

Право принадлежности на жилой дом может прекратиться в итоге определенных юридических фактов либо оснований. Эти основания могут зависеть либо не зависеть от воли собственника.
К числу первых относятся до этого всего разные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-реализации. В этом случае прекращается право принадлежности одного субъекта и сразу возникает у другого.
Право принадлежности может прекратиться также в итоге умышленного ликвидирования собственником принадлежащего ему жилого дома.
Более разнообразны случаи, когда право принадлежности на жилой дом прекращается кроме воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа либо изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; изъятие в вариантах неотложной необходимости с возмещением стоимости в пользу страны (реквизиция); изъятие в пользу страны в качестве санкции за совершение правонарушения и без возмещения стоимости (конфискация); принятие законодательных актов, прекращающих право принадлежности (национализация) или другое решение государственного органа, хотя и не направленное конкретно на изъятие имущества, но влекущее прекращение права принадлежности (к примеру, изъятие используемого собственником земельного участка).
Прекращение права принадлежности в связи с решением государственного органа, не направленным конкретно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, другие строения, сооружения либо насаждения, допускается только в вариантах и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением ему в полном объеме Убытков, причиненных прекращением права принадлежности.
Вопросы обеспечения прав людей, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных либо публичных нужд, урегулированы довольно подробно.
Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 Декабря 1992 г[15]. установил ограничения принудительного изъятия недвижимости по основаниям, предусматриваемым законом. При отсутствии согласия собственника, снос может проводиться только на базе решения суда либо арбитражного суда. Так, по ранее действовавшему законодательству (ст. 137 ЖК РСФСР) право принадлежности на жилой дом могло прекратиться в случае сноса жилого дома в связи с изъятием земельных участков для государственных либо публичных нужд. В данном случае гражданам, членам их семей, а также иным гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставлялись по установленным нормам квартиры в домах государственного либо публичного жилищного фонда. Не считая того, собственникам жилых домов по их выбору или выплачивалась цена сносимых домов, строений и устройств, или предоставлялось право употреблять материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению. По желанию людей, местные органы власти обеспечивали им (заместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.
Сейчас собственникам жилых домов или предоставляется новое, равноценное по жилой площади жилье, или возмещается цена сносимых строений. Это правило закреплено в п. 13
«Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и утрат сельскохозяйственного производства», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г., Где записано, что компании-застройщики, которым заведены изымаемые земельные участки и которые создают снос частных домов и строений по согласованию с домовладельцами, или строят своими силами и средствами новое жилье, или возмещают цена сносимых домов и строений, или за свой счет переносят сносимые строения на новое место. При этом, если вновь возведенное жилье оказывается по стоимости дороже сносимых строений, то дополнительные издержки оплачиваются самими гражданами. В «Положении о порядке и условиях возмещения убытков собственникам жилых помещений при отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту и по иным основаниям», утвержденным постановлением правительства Москвы от 12 июля 1994 г., Дается указание на другие, смешанные формы компенсации сносимого жилья, а также на роль людей в инвестиционном проекте.
При расчете размера возмещения убытков следует управляться ценами на материалы, строительно-монтажные и остальные работы, действующими на момент изъятия земель либо составления акта о возмещении утрат. Расчеты убытков и утрат обязаны быть согласованы с собственником сносимых строений.
особенного внимания в договоре заслуживают условия о сроках освобождения гражданами дома под снос. В договоре нужно указать момент прекращения гражданином права принадлежности на сносимые строения. От этого срока и зависит дата приобретения застройщиком права сноса дома и хозяйственных зданий. Если собственник дома дал свое согласие на размер и форму компенсации и подписал контракт, то до тех пор, пока он не выехал из дома, считать его право принадлежности на дом утраченным нельзя. Это значит, что выселить его в административном порядке из дома нереально.
Споры меж гражданами и застройщиком о размерах и формах компенсации за сносимые строения разрешаются лишь трибуналом.
Подписанный сторонами контракт о компенсации сносимых строений обязан быть нотариально заверен и после этого зарегистрирован в Департаменте городского жилья.
К иным гражданам, которые наряду с собственниками сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и остальные лица, вселившиеся в установленном порядке (заключившие контракт найма, имеющие прописку и т.Д.) При условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным неизменным местом проживания.
Если сносимый дом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой принадлежности, то каждый из них имеет право на получение квартиры, если им создана самостоятельная семья. Совместно с тем, если собственники являются членами одной семьи, им может быть предоставлена одна квартира.
Требование собственника дома, временно в нем не проживающего, о предоставлении ему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общего трехгодичного срока исковой давности.
Разрешая появившийся спор по требованиям, заявленным другими гражданами, временно не проживающими в доме и не утратившими право использования жилыми помещениями, о предоставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды обязаны управляться ст. 60 ЖК РСФСР о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
Если собственник сносимого дома и члены его семьи обеспечены в том же населенном пункте жилым помещением менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, либо проживают в неблагоустроенной квартире, трибунал, беря во внимание конкретные происшествия, может удовлетворить их требование о предоставлении квартиры взамен занимаемого жилого помещения.
Следует отметить, что ГК РФ (ст. 239) Изменил функцию изъятия недвижимого имущества (в том числе и жилого дома) для государственных либо городских нужд. Так, в согласовании с указанной статьей для того, чтоб изъять и потом снести недвижимое имущество, государственный орган либо орган местного самоуправления обязан обратиться в трибунал и доказать, что внедрение земельного участка в целях, для которых он изымается, нереально без прекращения права принадлежности на данное недвижимое имущество.

Глава 2. Риэлторская деятельность

Риэлторская деятельность - осуществляемая постоянно либо систематически деятельность по оказанию для остальных лиц возмездных услуг по покупке, продаже, обмену, передаче, аренде недвижимого имущества и прав на него
(далее называется также - недвижимое имущество), либо по управлению недвижимым имуществом, в том числе более чем четырьмя объектами кадастрового (технического) учета, относящихся к жилому фонду, либо услуг по проведению переговоров относительно указанных операций;

Риэлтор - лицо(юридическое либо физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, которое является прямым либо корпоративным членом РГР и Региональной ассоциации ПЛРО, действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ»[16] , Риэлторская компания - юридическое лицо, владеющее лицензией на воплощение риэлторской деятельности, выданной в согласовании с работающим законодательством, и осуществляющее такую деятельность.

Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них;

Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлторской компанией (с уполномоченным брокером) контракт на оказание риэлторских услуг.
Риэлторские компании, которые занимаются подбором квартир для собственных клиентов, т.Е. Сводят торговца с покупателем, не меньше торговца заинтересованы в том, чтоб клиент не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!
большая часть имеющихся в г.Новосибирске риэлторских компаний образуются без получения лицензии на право заниматься данной деятельностью. Причем в основном в этих фирмах работают неквалифицированные мастера, как в области жилищного права, так и гражданского. Время от времени у таковых работников отсутствуют даже самые элементарные знания по этике взаимоотношений с клиентом и сотрудничества с другими агенствами.
Как молвят риэлторы своим клиентам, что через агенство недвижимости еще безопаснее совершать сделки со своими квартирами либо домами, но на самом деле единичные компании помогут вам разрешить возникшие трудности.
другие же так и утверждают своим клиентам, что будут выступать только свидетелями в суде.[17]

Одной из форм обеспечения серьезности целей покупателя является заключение трехстороннего «договора задатка». Согласно ему клиент, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем средства получает не торговец, а риэлтор - как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков торговца и риэлтора. Такие случаи появляются довольно частенько.[18]

Вот какая история приключилась с москвичкой Н., Искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе.
По телефону нашлась посредническая компания – ЗАО «Правовой центр жилья», которая получила поручение на продажу квартиры от её хозяйки - г-жи К. При осмотре Н. Убедилась, что квартира ей подходит, - хотелось лишь удостовериться, что она юридически «чистая». Но представители риэлторской компании стали её торопить: квартира, дескать, отменная, доступная, «уйдет со свистом» - т.Е. Покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, женщина, задаток, - а уж позже совместно сходим в ЖЭК и все, что вам необходимо, выясним.

тут-то Н. И допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз говорили миру, что не нужно заключать сделки, если торговец (либо его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс... В спешке постоянно легче подсунуть не очень хороший продукт, а спешащий клиент может этого сначала не заметить.

Наша героиня решила «не упускать шанс» - и заключила с компанией и владелицей квартиры трехсторонний контракт, названный «Договором задатка». По этому договору Н. Обязалась приобрести квартиру и внесла «задаток» в сумме 1000 баксов (при цене квартиры около 57 000). А торговец - владелица квартиры
- обязалась квартиру ей реализовать. «Задаток» при этом был внесен фирме, а не торговцу.
Говорить о «нечистоплотности» риэлторских агенств можно долго, но основное остается одно: в нашей стране уровень правовой подкованности совсем не высок и в ввиду срочности и незнания основ современного рынка рискую утратить свои средства, а время от времени даже и право принадлежности на жилье.

Заключение
В качестве заключения сделаем несколько выводов по проделанной работе по главам. Приватизация в нашей стране является важнейшим основанием приобретения права принадлежности на квартиру, что дает право владения, использования и распоряжения ею на свое усмотрение. Делая упор в основном на нормативные акты, я смогла показать, что достаточно много сделано было в вопросе регулирования права принадлежности как физических, так и юридических лиц. Хотя, естественно, возникает много прецедентов, но все они решаемы делая упор на закон.
Вторая глава данной работы показала, напротив, неурегулированность и бесконтрольность деятельности агенств по недвижимости.

перечень нормативных актов и литературы:

1. Конституция РФ.1993.,М.2000.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994г.,№5-ФЗ,/ по состоянию на 01.01.2001.М.2001.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 1 января 1984./ по состоянию на

01.01.2001.М.2001.

4. Закон РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» от 8 декабря 2001г. №128-фз.

5. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря

1992г.//Русская газета.1993Г.,23 Января.

6. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г.№1541-

1//Жилищное законодательство Росиии.М.,2000Г.

7. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" от 24 мая

1996г. //Жилищное законодательство Росиии.М.,2000Г.

8. Абрамов Д.М. Справочник юриста. М.,1999.

9. Волочков Н.Г.Справочник по недвижимости. М.,1996.
10. Гражданское законодательство России: Сб.Норм.Актов и док./Отв.Ред.

З.И. Цыбуленко.М.,1999.Ч.1.
11. Гришаев С.П. Ваше право принадлежности на жилой дом и квартиру. М,1995.
12. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. М., 1995.
13. Универсальный юридический словарь. М.,1996.

-----------------------
[1] В редакции от 03.11.1998г
[2] В редакции от 15.05.2001г.
[3] в качестве источника использована компьютерная правовая база данных
«Консультантплюс»
[4] в качестве источника использована компьютерная правовая база данных
«Консультантплюс»
[5] в качестве источника использована компьютерная правовая база данных
«Консультантплюс»
[6] в качестве источника использована компьютерная правовая база данных
«Консультантплюс»
[7] по материалам веб-газеты- www.Газета.ru
[8] газета «Известия»,17 декабря, 2001г.
[9] то же

[10] Гришаев С.П. Ваше право принадлежности на жилой дом и квартиру.

М,1995.

[11] Л.Н. Матеров,"Квартирный ряд" № 47, 11.12.1998 г.
[12] В.К.Хомяков, член рабочей группы Управления реформирования ЖКХ
Госстроя, председатель Совета Ассоциации ТСЖ "Юго-Запад",14 октября 2000 г.
[13] Л.Н.Матеров, "Cтроительство и бизнес" № 1 сентябрь 2000 г.

[14] с переменами и дополнениями от 08.07.1999г.
[15] в качестве источника использована компьютерная правовая база данных
«Консультантплюс»
[16] Закон РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ», от
08.08.2001г. №128-фз
[17] естественно. Многие соображают, что эта компания никакое свидетельство нести не будет, так как её просто нет!
[18] Хотя на самом деле такового контракта задатка в отношении жилых помещений не имеет места быть, так как переход права принадлежности подлежит гос регистрации


Еще рефераты
Юридический факт и правоотношения
Тема 19. Юридические факты и правоотношения1. Введение. 2. Юридические факты: понятие и виды. 3. Правоотношения: понятие, состав, виды. 4. Субъект правоотношения. Правосубъектность. 5. Органы внутренних дел как субъекты права. 6. Заключение. 7....

Сделки в гражданском праве
Кафедра – Гражданское право Курсовая работа по дисциплине «Гражданское право» на тему: «Сделки» 1999 год ПЛАН 1. Введение 3 2. Понятие сделки 5 3. Виды сделок 7 4. Односторонние сделки и договоры 11 5. Условия реальности сделок...

Трибунал в столичном государстве
трибунал в столичном государстве В Киевской Руси одной из обязанностей князя было «судити людем в правду», «по праву», «по старине и пошлине». В пользу князя, как верховного судьи, шли разные судебные пени и штрафы. Таковым образом трибунал был для князя доходной статьей. ...

Право принадлежности на квартиру и жилой дом
МПС Сибирский институт Путей Сообщения Кафедра права Право принадлежности на квартиру и жилой дом Курсовая работа Выполнила: Студентка гр. Юп-311 Айурманцева А.В. Проверила: Быковская Е.А. 2001 ...

Условия освобождения от уголовной ответственности
О Г Л А В Л Е Н И Е Введение………………………………………………………………………6ГЛАВА I. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ УГОЛОВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ 1. Понятие освобождения от уголовной ответственности…………9 2. Классификация оснований освобождения от уголовной...